Od kilku miesięcy rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w coraz większym kryzysie. Choć jego skutki studenci odczuli przede wszystkim w sierpniu i wrześniu, podczas szukania stancji na kolejny rok akademicki, to sytuacja znacząco zmieniła się już w marcu. Wtedy też można było zaobserwować wyraźny wzrost popytu na mieszkania do wynajęcia i jednoczesny spadek dostępnych w ofercie lokali. Nie bez znaczenia w tym przypadku była agresja Rosji na Ukrainę, która spowodowała spory napływ uchodźców wojennych do Polski. Tym samym konkurencja na rynku najmu stała się dużo większa niż do tej pory.
- Wzrost popytu na najem mieszkania w Polsce przede wszystkim był bezpośrednią przyczyną mocnego wzrostu stawek czynszów. W porównaniu do ubiegłego roku wyniósł on prawie 30 proc. Drugim problemem jest spadek podaży. Najprościej mówiąc, jest drogo, a wybór jest zdecydowanie mniejszy, co więcej, często trzeba się spieszyć z decyzją i podejmować ją już podczas oględzin mieszkania, aby nas ktoś inny nie wyprzedził - mówi Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.
W naszym kraju od lat brakuje mieszkań. Skalę problemu najlepiej oddaje wskaźnik biorący pod uwagę liczbę mieszkań przypadającą na 1 tys. mieszkańców. Jak wynika z danych Deloitte i Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD), w Polsce na 1 tys. mieszkańców przypadają 392 mieszkania. Dla porównania na Węgrzech jest to 458 lokali, a we Francji 549. Pociesza jednak liczba nowych mieszkań oddanych na 1 tys. mieszkańców - ten współczynnik wyniósł w 2022 r. 5,79 i w rankingu uplasował nas m.in. przed Francją czy Danią.
Studenci mają problem
Na zainteresowanie najmem wśród Polaków wpłynęły też rosnące stopy procentowe. Banki wdrożyły nową rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego, a ta skutecznie ograniczyła zdolność kredytową Polaków.
- W wyniku tych zdarzeń akcja kredytowa jest obecnie najniższa w historii, a liczba wniosków o kredyt rok do roku spadła już o ponad 70 proc. według danych BIK (Biuro Informacji Kredytowej - red.). Jeśli Polacy nie mogą kupić mieszkania teraz, to albo pozostają w tym, które wynajmują (czyli nie zwalniają go dla kolejnych osób szukających, np. studentów), albo zamiast kupić, rozglądają się za mieszkaniem do wynajęcia - wyjaśnia dalej Barbara Bugaj.
Problem dotyczy większości ośrodków akademickich w Polsce. Analizy rynku, przeprowadzone przez Grupę PKO Banku Polskiego, wskazują, że spośród miast wojewódzkich liczba dostępnych mieszkań na wynajem zmniejszyła się najbardziej we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie - to spadek o ponad 70 proc. Specyficzny rynek stanowi Warszawa, w której liczba dostępnych mieszkań jest o ponad połowę mniejsza.
Średnia cena najmu mieszkania do 38 mkw. w Warszawie wynosi ok. 2500 zł za miesiąc (dane bankier.pl). Do tego dochodzą jeszcze stale rosnące opłaty za media. W badaniach, przeprowadzonych na przełomie kwietnia i maja na potrzeby raportu Niezależnego Zrzeszenia Studentów pt. „Sytuacja mieszkaniowa studentów w Polsce”, ponad połowa pytanych stwierdziła, że optymalny budżet na wynajem lokalu podczas studiów mieści się w przedziale 501-1000 zł. To właśnie kwestie finansowe są decydującym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji. Nie pomagają trudności w otrzymaniu stypendium socjalnego. Zapisy z 2018 r., zamieszczone w ustawie - Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce, uniemożliwiają pobieranie stypendiów osobom, których dochód na jednego członka w rodzinie przekracza 1050 zł, co nijak nie odzwierciedla warunków ekonomicznych m.in. Warszawy, największego ośrodka akademickiego w Polsce.
Studenci wskazują też na problemy z wynajęciem mieszkania na rok.
- Wynajmującym zależy na stabilnym i najlepiej długotrwałym wynajmie. Przez jakiś czas w rozmowach podczas oglądania mieszkań mówiłam, że chcemy podpisać umowę na rok. Wydaje mi się, że to mogło ich zniechęcać i wybierali ostatecznie kogoś, kto planował podpisać umowę np. na trzy lata - swoje doświadczenia opisuje Daria Fałek, studiująca na Uniwersytecie Warszawskim. Niekiedy rozmowy kończyły się nagłym zerwaniem kontaktu.
- Miałam też sytuacje z pośrednikami mieszkaniowymi z biur nieruchomości, którzy urywali kontakt, a mieli już przysyłać wzory umowy - dodaje Daria Fałek, która ostatecznie znalazła mieszkanie w połowie września.
- Znam historie osób, które były na etapie prowadzenia negocjacji z jakimś właścicielem czy właścicielką, a potem okazało się, że pomimo początkowej rezerwacji dostawali telefon, że oferta jest nieaktualna, bo ktoś ich przebił - potwierdza Kamil Bonas, przewodniczący Samorządu Studentów Uniwersytetu Warszawskiego.
A może akademik
W związku z wysokimi cenami najmu mieszkań rośnie zainteresowanie zakwaterowaniem w akademikach. Liczba miejsc jest w nich jednak ograniczona, a i w tym przypadku widoczne są podwyżki cen. Poza tym nie wszystkie uczelnie dysponują bazą noclegową.
- Oczywiście Uniwersytet Warszawski, który ma ponad 2 tys. miejsc w domach studenta, jest w stanie przyjąć część osób (na UW studiuje ok. 45 tys. studentów - red.), ale to również wiąże się z kosztami. Po ostatnich podwyżkach o ok. 15 proc., mówimy o przedziale cenowym wahającym się od ok. 500 zł do ponad 800 zł. Trzeba się jednak na takie miejsce w akademiku załapać - wskazuje Kamil Bonas.
Samorządy starają się pomóc studentom, zarówno poprzez udzielanie informacji oraz pomocy prawnej, jak i prowadzenie negocjacji z przedsiębiorcami i wypracowywanie preferencyjnych warunków cenowych dla studentów.
- Prowadzimy rozmowy z sektorem prywatnym. Wynegocjowaliśmy umowę, która była bardzo korzystna, z prywatnymi akademikami Student Depot i kilkoma innymi. Polski Holding Nieruchomości to również instytucja, z którą staraliśmy się wypracować pewne rozwiązania i możliwości. Nie jest to jednak łatwe - zaznacza przewodniczący Samorządu Studentów UW. Za dwuosobowy pokój w prywatnym akademiku zapłacimy ok. 1200 zł od osoby (informacje z StudentDepot.pl).
Nic zatem dziwnego, że w obecnym stanie rzeczy tylko 59 proc. studentów jest zadowolona ze swojej sytuacji mieszkaniowej (raport NZS). Eksperci wskazują, że sytuacja na rynku mieszkaniowym nie ulegnie znaczącej poprawie w perspektywie kolejnych kilku miesięcy.
- Jeśli cokolwiek miałoby pomóc rynkowi sprzedaży mieszkań, to tylko zwiększenie zdolności kredytowej, a więc musimy czekać na obniżki stóp procentowych lub złagodzenie rekomendacji KNF dla banków w sprawie obliczania zdolności kredytowej Polaków - twierdzi Barbara Bugaj.
Trwająca wojna w Ukrainie, bez realnej wizji jej szybkiego zakończenia, z pewnością wpłynie na decyzję części uchodźców, by na stałe związać swoje życie z Polską. Coraz wyższe koszty budowy nowych mieszkań mogą z kolei zahamować nowe inwestycje i jeszcze bardziej zmniejszyć podaż w przyszłości.
Adrian Wojtasik
Dziennik Gazeta Prawna 191/2022 dodatek Na studia
